Hoe kun je een huis kopen zonder eigen geld?

Het kopen van een huis is vaak een grote financiële stap. Traditioneel gezien wordt verwacht dat je een eigen inbreng hebt, zoals spaargeld, om de kosten koper (zoals overdrachtsbelasting en notariskosten) te dekken. Maar wat als je geen eigen geld hebt? Het kan nog steeds mogelijk zijn, mits je zorgvuldig plant en de juiste strategieën gebruikt. Hier lees je hoe een huis kopen met minder eigen geld of zonder eigen geld lukt.

Begrijp de kosten rond een huis kopen

Om te beginnen, is het belangrijk om te weten welke kosten gepaard gaan met het kopen van een huis. Naast de aankoopprijs van de woning zijn er bijkomende kosten, zoals:

• Kosten koper (k.k.): Dit omvat overdrachtsbelasting (2% voor reguliere kopers) en notariskosten. Starters betalen geen overdrachtsbelasting
• Taxatie- en bouwkundig keuring: Banken eisen vaak een taxatie om de waarde van de woning vast te stellen.
• Hypotheekadvies- en afsluitkosten: Het afsluiten van een hypotheek brengt advies- en bemiddelingskosten met zich mee.
• Eventuele verhuiskosten: Dit kan variëren van een paar honderd euro tot duizenden euro’s.

Deze bijkomende kosten zijn meestal niet in de hypotheek inbegrepen en worden vaak uit eigen zak betaald. Echter, met de juiste aanpak kun je ook dit financieren. Kijk eens op https://zondereigengeldhuiskopen.nl/, daar kan je met weinig eigen middelen een huis kopen.

Kies een nieuwbouwwoning

Bij nieuwbouwwoningen zijn de kosten koper vaak lager of zelfs volledig afwezig. Dit komt omdat de koopprijs meestal vrij op naam (v.o.n.) is, wat betekent dat overdrachtsbelasting niet van toepassing is. Bovendien zijn veel nieuwbouwwoningen energiezuinig, waardoor je minder maandelijkse energiekosten hebt. Dit kan de financiering aantrekkelijker maken.

Sommige projectontwikkelaars bieden zelfs opties waarbij ze bepaalde bijkomende kosten voor hun rekening nemen, wat je eigen financiële bijdrage verlaagt. Zonder eigen geld een huis kopen is dan makkelijker.

Financier méér met een hogere hypotheek

De maximale hypotheek die je kunt krijgen is meestal gebaseerd op de woningwaarde. In Nederland mag je doorgaans niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Toch zijn er situaties waarin dit wel mogelijk is:

• Energiebesparende maatregelen: Als je investeert in verduurzaming (zoals zonnepanelen, warmtepompen of isolatie), kun je vaak tot 106% van de woningwaarde lenen.
• Overwaarde of gunstige taxatie: Als een woning onder de marktwaarde wordt aangeboden, kan een hogere taxatie de ruimte bieden om bijkomende kosten mee te financieren.

In alle gevallen telt dat u dus wel vooraf met een taxateur gaat praten over de marktwaarde. Wilt u zonder eigen geld een huis kopen dan moet u de taxatiewaarde weten voordat u een bod doet.

Vraag om een starterslening

De starterslening van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) kan het verschil maken voor starters zonder spaargeld. Dit is een aanvullende lening bovenop je hypotheek, waarmee je een deel van de kosten kunt dekken. De eerste drie jaar betaal je geen maandlasten over deze lening, waardoor het toegankelijker wordt.

Niet alle gemeenten bieden deze regeling aan, maar het is de moeite waard om te controleren of dit in jouw regio mogelijk is.

Gebruik financiële hulp van familie of vrienden

Een veelgebruikte oplossing voor het ontbreken van eigen geld is een schenking of lening van familie. Hier zijn verschillende manieren om dit te regelen:

• Schenking: Ouders mogen eenmalig belastingvrij €28.947 schenken (2024) als dit wordt gebruikt voor de aankoop van een huis.
• Familielening: Familieleden kunnen geld uitlenen tegen een afgesproken rente. Dit kan aantrekkelijk zijn omdat de voorwaarden flexibel kunnen worden vastgesteld.

Let op dat je dergelijke afspraken goed vastlegt bij een notaris of met een juridisch bindende overeenkomst. Ook samen met ouders kan je een huis kopen. Lexwonen.nl is gespecialiseerd in hypotheken met ouders of vrienden tot 4 personen.

Onderzoek een koopgarantwoning

Bij koopgarantwoningen koop je een woning met een korting, die soms kan oplopen tot 30%. Dit verlaagt niet alleen de aankoopprijs, maar maakt het ook makkelijker om een hypotheek te krijgen zonder eigen geld. Het nadeel is dat je bij verkoop een deel van de winst moet delen met de verkoper, maar voor starters kan dit een ideale oplossing zijn.

Kies een hypotheek zonder kosten koper

Sommige hypotheekverstrekkers bieden een zogenoemde kosten-koper-hypotheek. Hierbij worden de bijkomende kosten (zoals notariskosten en taxatiekosten) opgenomen in de lening. Dit is minder gebruikelijk en vaak gebonden aan strikte voorwaarden, maar het kan een uitweg bieden.

Gebruik overwaarde van een andere woning

Als je eerder een woning hebt gehad en deze hebt verkocht met winst, kun je de overwaarde gebruiken voor je nieuwe woning. Ook als je geen spaargeld hebt, kan deze overwaarde je helpen de benodigde kosten te financieren.

Maak gebruik van subsidies en regelingen

Vooral starters hebben toegang tot speciale subsidies en regelingen:

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Dit biedt lagere rente en meer zekerheid. Hoewel je er eenmalige kosten voor betaalt, kunnen de maandlasten lager uitvallen.
• Gemeentelijke subsidies: In sommige gemeenten zijn er subsidies voor verduurzaming of starters.

Overweeg een huurkoopconstructie

Bij huurkoop huur je een woning met de intentie deze later te kopen. Een deel van je huur wordt hierbij gebruikt als aflossing of als toekomstige aanbetaling. Dit biedt je de mogelijkheid om een woning te kopen zonder direct eigen geld in te brengen. Ook wordt vaak de woning goedkoper aangeboden als u altijd netjes de huur heeft betaald.

Tot slot: goed hypotheek- en aankoopadvies is cruciaal

Hoewel het mogelijk is om een huis te kopen zonder eigen geld, brengt het extra complexiteit en risico’s met zich mee. Het is essentieel om een ervaren hypotheekadviseur in de arm te nemen. Een adviseur kan je helpen met:

• Het berekenen van je maximale leenbedrag.
• Het vinden van de juiste hypotheekvorm en regelingen.
• Het beoordelen van subsidies en mogelijkheden in jouw situatie.

Een huis kopen zonder eigen geld vereist creativiteit en grondige voorbereiding. Met de bovenstaande tips en professioneel advies kun je jouw droomhuis dichterbij brengen, zelfs zonder een flinke spaarrekening. Enkele voorwaarden zijn ook dat u niets in de BKR heeft staan. Ook andere betalingsverplichtingen zoals een studielening of alimentatie maakt een huis kopen zonder eigen geld lastig.